Wat een teleurstelling: waar blijven de huizen?

Het was en is PvdA-woordvoerder Arie de Zwart een doorn in het oog: De woningbouw in Meierijstad. De laatste week van mei kwam het gemeentebestuur van Meierijstad met ‘een plan van aanpak’ betreffende die woningbouw. Arie hoopte met het verschijnen van de nieuwe plannen op een einde aan de ongelijke verdeling van woningbouw en vooral ook de te geringe aantallen nieuwe woningen. Het bleek een zware tegenvaller.

Waar woningzoekenden in Schijndel voor een huurhuis maar liefst 4,5 jaar moeten wachten, duurt dat in Veghel ongeveer de helft van de tijd, overigens nog veel te lang. Niet zo raar, want op het moment bouwen de woningbouw-coöperaties vrijwel alleen in Veghel. Een gevolg van het actieve grondbeleid van de vroegere gemeente Veghel.
Die gemeente kocht fors beschikbare grond op, zonder daar een directe bestemming voor te hebben en in de veronderstelling deze later met (behoorlijke) winst te kunnen verkopen. Een nogal speculatief beleid waarvoor in politiek Nederland lang niet altijd veel begrip is, want juist dit soort beleid bracht in die na-crisisjaren menig gemeentelijk grondbedrijf tot op de rand van de afgrond. Nu pakt het echter wel voordelig uit, want de vraag is groot en daardoor rijzen de grondprijzen inmiddels (weer) de pan uit. In de voormalige gemeente Veghel is er bouwgrond te over en wordt er dus ook flink uitgebreid.
Het beleid van de voormalige gemeenten Sint-Oedenrode en Schijndel karakteriseerde zich door een andere insteek, het zogenoemde facilitaire grondbeleid. Uitvloeisel daarvan is dat je grond aankoopt op basis van de huidige behoefte. Dat pakt nu niet goed uit, want daardoor is bouwgrond in Schijndel en Sint Oedenrode amper beschikbaar en is met nieuwe grondaankopen veel geld gemoeid.

Nog altijd snapt De Zwart wel hoe en waarom de huidige ongewenste situatie is ontstaan: “Na de fusie van de drie gemeenten kon het ‘deel Veghel’ door haar grondbeleid per direct bouwgrond aanbieden. Voor de gemeenten Schijndel en Sint-Oedenrode lag dat anders. Voordat je dan een en ander recht hebt getrokken met het ontwikkelen van plannen, het aankopen van bouwgrond, het hebben van de juiste vergunningen – denk in dit verband bijvoorbeeld aan de stikstof-uitstoot -, het beschikbaar zijn van voldoende bouwers en zo meer, dat neemt tijd.”

Nieuwbouw: Veghels buiten, volop in aanleg (foto’s Henk Engelmoer)

Mistige en late strategie
De eerste teleurstelling van het PvdA-raadslid betreft de strategie. Zo nu en dan snapt hij zelfs helemaal de tekst van het ‘plan van aanpak’ niet. Zo staat op gegeven moment te lezen: “De strategieën prioriteren en herijken in Veghel oppakken door in stappen de knelpunten in de woningbouwprogrammering aan te pakken. De Zwart: “Betekent dit nu dat we in Veghel meer of minder gaan bouwen?”
Ietwat breder concludeert het raadslid dat het plan van aanpak vooral uitgaat van ‘behoefte aan verdere regie’ en van ‘plannen, plannen en nog eens een plannen die dan ook weer gewijzigd kunnen worden’. “Ik wil best met zo’n raadsvoorstel meegaan,” aldus het raadslid, “maar dit had er toch gewoon drie jaar terug moeten liggen.”
“Al met al,” zo stelt hij, “schieten mij toch steeds weer die in Nederland wereldberoemd geworden woorden van onze partijgenoot Jan Schaefer door het hoofd: ‘in gelul kan je niet wonen’. Ik vind het exemplarisch voor dit beleidsstuk.”

Sociale woningbouw in het gedrang?
Zijn tweede teleurstelling betreft de – om het vriendelijk te stellen – nuancering van de 25% verplichting tot het bouwen van sociale woningbouw aangaande projecten groter dan drie woningen. Dit voorstel is mede op initiatief van De Zwart met grote meerderheid in de Raad van Meierijstad aangenomen.
Het College van Burgemeester en Wethouders constateert: “In de praktijk is het niet altijd haalbaar en/of wenselijk/noodzakelijk om op een locatie die 25% te realiseren. Dat kan bijvoorbeeld bij kleine aantallen woningen in een plan of wanneer een plan in een wijk ligt waar het aandeel sociale huurwoningen relatief hoog is en juist teruggebracht kan worden. Nu kan de gemeente aan bouwplannen die niet aan de 25% sociale woningbouw voldoen in principe geen medewerking verlenen.”
Vandaar dat het gemeentebestuur maatwerk wil: “We voeren een compensatieregeling in die de mogelijkheid biedt te kunnen afwijken van de voorwaarde om in ieder bouwplan minimaal 25% sociale woningbouw te realiseren. Compensatie kan bij voorkeur door de sociale woningen die niet in het betreffende bouwplan gerealiseerd worden elders binnen de gemeente extra te realiseren in overleg met de gemeente. Als ook dat niet mogelijk is dan gaat het om een financiële compensatie ofwel verevening.”
In het plan van aanpak wordt de verevening vastgesteld op € 11.600. De bouwer die in gebreke blijft moet een dergelijk bedrag per woning storten, de bouwer die tot meer dan die verplichte 25% sociale woningbouw komt, kan daar per woning dat bedrag ontvangen.
De Zwart spreekt in dit verband van een ‘schijntje’: “Die € 11.600 is natuurlijk maar een schijntje. Daar zal geen ontwikkelaar van wakker liggen. Waar we dus voor moeten waken is dat deze regel niet te pas en onpas gebruikt gaat worden.”
Om daaraan toe te voegen: “Ieder raads- of bouwvoorstel moet dan ook donders goed motiveren waarom het bouwen van sociale huurwoningen niet mogelijk is. Wat mij betreft moet de gemeenteraad dat dan ook goedkeuren. Als bouwers van sociale huurwoningen meer dan 25% bouwen, zouden ze, wat mij betreft, niet alleen aanspraak op de € 11.600 moeten kunnen maken, maar ook een lagere grondprijs betalen. Wat eigenlijk voor iedere sociale huurwoning zou moeten gelden.”